Die Regelungen zur Barrierefreiheit in spanischen Wohnungseigentümergemeinschaften haben durch eine aktuelle Gesetzesänderung eine neue Ausrichtung erhalten. Dies betrifft vor allem Eigentümer ab 70 Jahren oder Personen mit Behinderung, die in der betreffenden Immobilie leben, arbeiten oder ehrenamtlich tätig sind. Für deutschsprachige Privatpersonen und Unternehmer, die Immobilien in Spanien besitzen oder erwerben, ist das Thema von praktischer Bedeutung, weil die spanische Rechtslage in mehreren Punkten vom deutschen Wohnungseigentumsrecht abweicht und spezifische Handlungspflichten der Gemeinschaft vorsieht.
Grundlagen des spanischen Wohnungseigentumsrechts
Die zentrale Rechtsgrundlage bildet die Ley de Propiedad Horizontal in ihrer konsolidierten Fassung. Sie wird durch die entsprechenden Vorschriften des Código Civil ergänzt, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum definieren. Jeder Eigentümer einer Wohnung oder eines sonstigen Sondereigentums ist automatisch Mitglied der Comunidad de Propietarios. Eine gesonderte Beitrittserklärung ist nicht erforderlich. Die Beiträge zur Gemeinschaft richten sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Anteil, dem sogenannten coeficiente, der Fläche, Lage und Wert berücksichtigt.
Bei nicht gezahlten Beiträgen steht der Gemeinschaft ein vereinfachtes Mahnverfahren zur Verfügung. Die Immobilie selbst haftet dinglich für die Rückstände. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung geht die Haftung für offene Beträge des Voreigentümers auf den neuen Eigentümer über, allerdings beschränkt auf das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Eine Eintragung dieser Lasten im Grundbuch ist möglich.
Neue Regelungen zur Barrierefreiheit ab Oktober 2026
Ab dem 23. Oktober 2026 gelten erleichterte Voraussetzungen für Werke zur Verbesserung der Barrierefreiheit. Dazu gehören der Einbau von Rampen, Aufzügen sowie Orientierungs- und Kommunikationshilfen. Die Gemeinschaft ist auf Aufforderung eines berechtigten Eigentümers verpflichtet, entsprechende öffentliche Fördermittel zu beantragen und darf sich dieser Antragstellung nicht entziehen.
Erreichen bewilligte öffentliche Zuschüsse mindestens 70 Prozent der Kosten der Maßnahme, entfällt die bisherige Obergrenze von zwölf monatlichen Gemeinschaftsbeiträgen. Die Ausführung der Werke ist dann ohne wirtschaftliche Begrenzung für die Gemeinschaft verpflichtend. Bleibt der Förderanteil unter diesem Schwellenwert, bleibt die Verpflichtung dennoch bestehen, sofern die auf die Eigentümer umgelegten Kosten nach Abzug der Zuschüsse zwölf ordentliche Monatsbeiträge nicht überschreiten. Eine Finanzierung über Darlehen kann den relevanten Zeitraum für die Berechnung anpassen.
Beschlussfassung und Durchsetzung in der Gemeinschaft
Die Beschlussfassung in der Junta de Propietarios richtet sich nach dem Gegenstand. Für Maßnahmen der laufenden Verwaltung und kleinere Ausgaben genügt eine einfache Mehrheit. Bestimmte Dienstleistungen oder Nutzungsbeschränkungen erfordern eine Dreifünftelmehrheit aller Eigentümer und ihrer Quoten. Grundlegende bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder Änderungen der Estatutos bedürfen der Einstimmigkeit.
Kommt die Gemeinschaft ihrer Verpflichtung zur Barrierefreiheit trotz Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen nicht nach, kann der betroffene Eigentümer vor den ordentlichen Zivilgerichten auf Anordnung der Maßnahmen klagen. Eine neue zusätzliche Bestimmung verpflichtet zudem den Staat und andere Verwaltungen, ausreichende Haushaltsmittel für Förderprogramme zur Barrierefreiheit in Wohngebäuden bereitzustellen.
Unterschiede zum deutschen Wohnungseigentumsrecht
Im Vergleich zum deutschen Recht bestehen mehrere wesentliche Unterschiede. Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entsteht automatisch mit dem Eigentumserwerb, ohne dass eine gesonderte Erklärung abgegeben werden muss. Mehrheitsentscheidungen sind bei vielen Maßnahmen leichter zu erreichen als im deutschen Recht. Die Haftung für Gemeinschaftsbeiträge ist dinglich mit der Immobilie verbunden und nicht nur eine persönliche Schuld des Eigentümers. Der Präsident oder Administrator der Gemeinschaft hat eine stärkere Rolle bei der Umsetzung von Beschlüssen.
Typische Fehler deutschsprachiger Eigentümer sind der Erwerb ohne vorherige Prüfung der Finanzlage der Comunidad und offener Rückstände, die Nichtteilnahme an Versammlungen oder das Fehlen einer Vollmacht sowie die mangelnde Beachtung der Estatutos bei baulichen Veränderungen oder Nutzungsfragen. Beschlüsse der Gemeinschaft sind bei rechtmäßigem Zustandekommen bindend. Ihre Anfechtung ist innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist bei Verstoß gegen Gesetz, Estatutos oder bei Missbrauch möglich.
Zuständig für interne Angelegenheiten sind der Präsident und die Versammlung der Eigentümer. Das Grundbuchamt nimmt Eintragungen und Lasten auf. Streitigkeiten werden vor den erstinstanzlichen Zivilgerichten ausgetragen.
Die aktuelle Gerichtspraxis legt Wert auf die Bindungswirkung rechtmäßiger Beschlüsse und auf eine klare Festlegung der Anteile. Für deutschsprachige Eigentümer empfiehlt es sich, vor dem Erwerb einer Immobilie die aktuelle Situation der Comunidad de Propietarios sorgfältig zu prüfen, bei Bedarf eine Vollmacht für Versammlungen zu erteilen und bei Fragen zur Barrierefreiheit frühzeitig die rechtlichen Möglichkeiten der neuen Regelungen zu prüfen. Eine fachkundige Beratung kann helfen, die eigenen Rechte wirksam wahrzunehmen und unnötige Konflikte zu vermeiden.
Dieser Beitrag wurde mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt.