Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
Der Eigentumsübergang bei einer Immobilie erfolgt in Spanien mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, sofern der vereinbarte Kaufpreis vollständig entrichtet wurde. Die spätere Eintragung in das Register hat lediglich eine schützende Wirkung gegenüber Dritten und bestätigt den bereits vollzogenen Erwerb.
Im Unterschied zum deutschen System ist die Registereintragung in Spanien nicht erforderlich, um das Eigentum zu begründen. Käufer erlangen somit früher Rechtssicherheit, müssen jedoch selbst aktiv dafür sorgen, dass keine Risiken aus dem Grundstück oder der Immobilie bestehen.
Neue Beschränkungen für bestimmte Käufer
Seit Oktober 2026 gelten für bestimmte juristische Personen Einschränkungen beim Kauf von Wohnimmobilien zu Preisen unter 70 Prozent des Marktwerts. Betroffen sind unter anderem große Vermieter sowie Käufer von diskontierten Immobilien oder notleidenden Krediten und mit ihnen verbundene Gesellschaften. Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet.
Diese Käufer müssen eine unabhängige Bewertung durch eine zugelassene und registrierte Bewertungsgesellschaft vorlegen. Bereits vor Inkrafttreten der Regelung beurkundete Verträge bleiben von der Beschränkung unberührt.
Steuern und Gebühren beim Erwerb
Bei Gebrauchtimmobilien fällt der regionale Vermögensübertragungssteuer an. Die Höhe variiert je nach Region, beispielsweise sieben Prozent in Andalusien, sechs Prozent in Madrid oder bis zu zehn Prozent und gestaffelt in Katalonien. Bemessungsgrundlage ist dabei der höhere Wert aus Kaufpreis oder amtlichem Referenzwert.
Bei Neubauten vom Bauträger wird stattdessen die Mehrwertsteuer in Höhe von zehn Prozent fällig, bei bestimmten geschützten Wohnungen ab Dezember 2026 vier Prozent, zuzüglich der regionalen Dokumentensteuer zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Die Steuererklärung und Zahlung muss in der Regel innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung erfolgen, wobei regionale Fristen abweichen können.
Die Notargebühren richten sich nach der gesetzlichen Gebührenordnung und betragen bei einem Kaufpreis von etwa 150000 Euro üblicherweise rund 560 Euro einschließlich Mehrwertsteuer und Ausfertigungen. Die Registergebühren liegen bei einem vergleichbaren Wert meist bei etwa 220 Euro einschließlich Mehrwertsteuer.
Notwendige Prüfungen vor dem Kauf
Vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde sollte eine aktuelle Registerbescheinigung eingeholt werden, die den Eigentümer sowie bestehende Belastungen und Hypotheken ausweist. Ergänzend ist ein Abgleich mit dem Kataster vorzunehmen. Zudem müssen Gemeinschaftsschulden, baurechtliche Genehmigungen und urbanistische Aspekte geprüft werden.
Ausländische Käufer benötigen zwingend eine Identifikationsnummer für Ausländer vor der Beurkundung. In der Praxis ist auch ein spanisches Bankkonto für die Abwicklung von Zahlungen und Steuern erforderlich. Der Notar überprüft lediglich die Identität der Beteiligten, deren Geschäftsfähigkeit und grundlegende Registerdaten. Eine umfassende Prüfung auf versteckte Mängel, Steuerrückstände oder baurechtliche Risiken obliegt nicht dem Notar.
Typische Fehler entstehen, wenn Käufer sich allein auf Angaben des Verkäufers oder des Maklers verlassen und auf eine eigene rechtliche Prüfung verzichten. Die Einschaltung eines unabhängigen Anwalts für die Due Diligence ist daher unerlässlich. Häufig übernimmt eine Verwaltungsstelle die Abwicklung der Steuern und die Registereintragung gegen eine Vergütung von etwa 300 bis 600 Euro. Die Kosten für eine anwaltliche Vertretung des Käufers belaufen sich meist auf ein Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger Mindestbeträge.
Im Vergleich zum deutschen Recht erfolgt der Eigentumsübergang in Spanien früher. Der geringere Schutz durch das Register und der begrenzte Prüfungsumfang des Notars verlangen jedoch eine deutlich höhere Eigeninitiative des Käufers bei der Risikoermittlung.
Deutsche Erwerber sollten frühzeitig einen spezialisierten Anwalt mit der Durchführung der notwendigen Prüfungen beauftragen und die regionalen Steuerregelungen im Zielgebiet der Immobilie klären. Die Einholung einer aktuellen Registerbescheinigung und einer unabhängigen Bewertung bei Bedarf schützt vor unliebsamen Überraschungen nach dem Erwerb.
Dieser Beitrag wurde mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt.