Der Erwerb von Immobilien in Spanien birgt für deutschsprachige Privatpersonen und Unternehmen einige wesentliche Unterschiede zum heimischen Recht. Besonders der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Verantwortung für die rechtliche und baurechtliche Prüfung weichen vom deutschen Verfahren ab. Dies hat praktische Konsequenzen für Käufer, die in Spanien Vermögen aufbauen oder eine Zweitwohnung erwerben möchten.
Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
In Spanien geht das Eigentum an einer Immobilie bereits mit der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde vor dem Notar über; die Urkunde ersetzt dabei die Übergabe. Die spätere Eintragung ins Register hat lediglich eine Wirkung gegenüber Dritten. Anders als in Deutschland entsteht das Eigentum somit nicht erst durch die Eintragung in das entsprechende Register. Eine Auflassungsvormerkung nach deutschem Vorbild kennt das spanische Recht nicht; Schutz bietet vor allem die sofortige elektronische Übermittlung der Urkunde an das Register, die den Rang sichert.
Rolle des Notars und Grenzen seiner Prüfung
Der spanische Notar überprüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, holt aktuelle Daten aus dem Register ein und achtet auf die Herkunft der Zahlungsmittel im Rahmen der Geldwäscheprävention. Er beurkundet den Vertrag und meldet diesen elektronisch an das Register weiter. Allerdings gestaltet oder verhandelt er keine Vorverträge und führt keine umfassende baurechtliche oder städtebauliche Prüfung durch. Käufer sollten sich daher nicht allein auf die Tätigkeit des Notars verlassen.
Notwendigkeit einer eigenständigen Due-Diligence-Prüfung
Vor dem Notartermin ist eine gründliche eigene Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt unerlässlich. Dazu gehören die Einholung einer aktuellen Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad, in der Eigentümer, Lasten und Belastungen aufgeführt sind, der Abgleich mit den Katasterdaten sowie die Beschaffung eines urbanistischen Zertifikats der Gemeinde. Letzteres gibt Auskunft über erteilte Genehmigungen, mögliche illegale Bauten oder Abrissverfügungen. Weiterhin müssen Nachweise über die Begleichung der Grundsteuer und eventueller Schulden der Eigentümergemeinschaft, eine Habitabilitätsbescheinigung sowie der Energieausweis vorliegen. Die Due-Diligence-Prüfung nimmt in der Regel zwischen fünf und fünfzehn Werktagen in Anspruch.
Ein häufiger Fehler besteht darin, einen privatschriftlichen Vorvertrag abzuschließen, ohne diese Prüfung zuvor durchgeführt zu haben. Ein solcher Vertrag entfaltet bindende Wirkung, sodass später entdeckte Mängel oder Belastungen den Käufer trotzdem treffen können. Die Annahme, dass der Notar oder der Verkäufer die vollständige rechtliche und baurechtliche Prüfung übernehmen, führt regelmäßig zu Haftungsrisiken und nachträglichen Kosten für den Erwerber.
Kaufnebenkosten und steuerliche Besonderheiten
Beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie fallen je nach Autonomer Gemeinschaft Steuern auf die Übertragung von Vermögenswerten an, die meist zwischen 6 und 11 Prozent des Kaufpreises liegen. Bei Neubauten vom Bauträger wird stattdessen die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 Prozent fällig, zuzüglich einer Stempelsteuer zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Notar- und Registergebühren zusammen betragen in der Regel zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten für die anwaltliche Begleitung belaufen sich häufig auf etwa 1 Prozent. Insgesamt erreichen die Nebenkosten damit oft 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises.
Veräußert ein Verkäufer ohne spanischen Wohnsitz die Immobilie, muss der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und an die Steuerbehörde abführen. Dieser Betrag dient als Abschlagszahlung auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers. Ab dem 1. Dezember 2026 gelten zudem aktualisierte Koeffizienten für die Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer. Eine neue Regelung seit dem 8. Oktober 2026 untersagt bestimmten juristischen Personen, die als große Halter von mehr als zehn Wohnungen oder 1.500 Quadratmetern gelten oder spezialisierte Erwerber sind, bis Ende 2030 den Kauf von Wohnungen zu weniger als 70 Prozent des Marktwerts. Diese Marktwertbestimmung erfolgt durch eine zugelassene Taxationsgesellschaft. Die Beschränkung gilt nicht für Privatpersonen.
Private Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Förderdarlehen für den Ersterwerb der Hauptwohnung in Anspruch nehmen. Diese sind zinslos bis zu einem Betrag von 50.000 Euro oder bis zu 20 Prozent des Kaufpreises und sehen eine Begrenzung des Wiederverkaufspreises vor. Die Registereintragung nach dem Notartermin erfolgt meist innerhalb weniger Wochen. Steuererklärungen und -zahlungen sind fristgebunden nach Abschluss des Kaufs vorzunehmen.
Zuständig für die Ausstellung der Nota Simple und die Eintragung ist das Registro de la Propiedad. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Gemeinde erteilt urbanistische Auskünfte und Zertifikate. Die Steuerbehörde ist für die Erhebung der Übertragungssteuer, der Mehrwertsteuer und der Steuer auf Einkünfte von Nichtresidenzen zuständig. Die Eigentümergemeinschaft stellt Bescheinigungen über offene Schulden aus.
Deutsche Erwerber sollten die Unterschiede zum heimischen Recht beachten. Während in Deutschland die Grundbucheintragung konstitutiv für den Eigentumsübergang wirkt, reicht in Spanien die notarielle Urkunde aus. Das Fehlen einer Vormerkung nach deutschem Vorbild erhöht das Risiko, weshalb eine frühzeitige und umfassende Prüfung durch einen eigenen Anwalt unerlässlich ist. Nur so lassen sich unerwartete Belastungen oder baurechtliche Probleme vermeiden, die sonst allein den Käufer treffen.
Dieser Beitrag wurde mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt.